Часто при совершении сделок с недвижимостью возникает необходимость получения разрешений от органов опеки и попечительства. Рассматриваем, в каких случаях это требуется, а в каких нет.
Опека и попечительство: основные аспекты
Опека и попечительство – это специальный вид защиты прав несовершеннолетних и частично или полностью недееспособных граждан. Несовершеннолетние до 14 лет и полностью недееспособные граждане находятся под опекой. Они не могут самостоятельно совершать юридически значимые действия и защищаются опекунами или законными представителями.
Попечительство применяется к лицам от 14 до 18 лет и ограниченно дееспособным гражданам, которые могут совершать сделки с согласия попечителя или законного представителя.
Когда нужно получать разрешение органов опеки и попечительства?
Необходимо получать разрешение органов опеки и попечительства перед совершением сделок, которые могут негативно сказаться на имущественном положении несовершеннолетнего или подопечного. Примеры таких сделок:
- Продажа, дарение или обмен недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему;
- Передача недвижимости в аренду, безвозмездное пользование или залог;
- Раздел имущества или выделение долей;
- Снятие денежных средств со счета подопечного.
В каких случаях разрешение не требуется?
Некоторые сделки с недвижимостью не ухудшают жилищные условия, поэтому они не требуют участия органов опеки и попечительства. Например, передача новой квартиры в дар несовершеннолетнему не требует получения разрешения.
Куда обратиться для получения разрешения?
Вопросы опеки и попечительства в каждом регионе решаются региональными органами социальной защиты населения. Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и его территориальные отделы, а в Москве – районные отделы социальной защиты населения.
Государственная услуга по выдаче разрешения предоставляется органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
Какие условия необходимо соблюсти для получения разрешения на распоряжение недвижимостью?
Для получения разрешения на сделку от органа опеки и попечительства необходимо предоставить доказательства, что имущественное положение подопечного не ухудшится. Это может быть достигнуто следующими способами:
- Перевод денежных средств с продажи жилья на счет подопечного. Такие средства можно будет использовать с разрешения органов опеки, например, для покупки или строительства другого жилья.
Требуется ли оценка недвижимости для получения разрешения?
Да, обычно требуется предоставить отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, с которыми планируется совершить сделку. Этот отчет составляет профессиональный оценщик.
Что будет, если продать недвижимость без разрешения органов опеки и попечительства?
Сделка без предварительного согласования с органами опеки и попечительства, если такое согласование требуется, противоречит закону и не будет зарегистрирована в ЕГРН.
Если Росреестр все же осуществит регистрацию такой сделки, которая ухудшает имущественное положение подопечного, органы опеки и попечительства обязаны обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения данного факта.
В каких случаях могут отказать в выдаче разрешения?
Отказ возможен по формальным причинам, например, при неполном пакете документов. В этом случае, устранив недостатки, можно подать заявление повторно.
Также отказ в выдаче разрешения может быть обоснован мнением органов опеки о том, что сделка ухудшит имущественное положение подопечного. Например, если в результате сделки уменьшится площадь или стоимость жилого помещения по сравнению с текущими условиями. Также могут учитываться и другие факторы, такие как наличие инфраструктуры, школ, больниц, необходимость смены климата или улучшения условий проживания ребенка.
В таких случаях к заявлению можно приложить дополнительные документы, например, письменные рекомендации врачей, учителей, детских психологов или социальных работников.
На какой срок действует разрешение?
Срок действия разрешения не установлен, но сделка должна быть совершена при соблюдении указанных условий, например, что несовершеннолетний получит другое жилое помещение.
Какие особенности существуют при использовании материнского капитала для покупки квартиры?
При использовании материнского капитала для покупки жилья, процедура получения разрешения отличается лишь необходимостью предоставления дополнительного сертификата на материнский капитал.