Обычно правила договорных отношений устанавливают участники этих отношений. Однако текущая международная ситуация внесла свои изменения. Указ президента от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера для обеспечения финансовой стабильности РФ» включает ряд ограничений, включая новый порядок сделок с недвижимостью с гражданами из недружественных стран.
Теперь в некоторых случаях необходимо специальное разрешение правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями в РФ. Власти поясняют, что это сделано для защиты национальных интересов и обеспечения финансовой стабильности страны.
Кому это касается
Новые правила применяются к следующим резидентам:
- гражданам РФ, даже если они проживают или временно находятся за рубежом;
- гражданам других стран и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство;
- лицам с двойным гражданством, если одно из них российское;
- организациям, созданным по российскому законодательству, и их подразделениям за пределами РФ.
Иностранное лицо — это либо гражданин, либо организация, зарегистрированная в недружественной стране. Даже если иностранное лицо ведет дела в одной из таких стран или подконтрольно иностранному лицу, зарегистрированному в недружественной стране, все равно нужно соблюдать правила. Вопрос подконтрольности подробно рассматривается в федеральном законе № 173 от 10.12.2003 «О валютном регулировании и валютном контроле».
Какие сделки попадают под указ
Указ президента касается сделок, ведущих к переходу права собственности на недвижимое имущество. Предполагается, что имущество находится на территории России. Возможны два варианта: либо вы приобретаете недвижимость у иностранного лица из недружественной страны, либо продаете ему свою.
Как пояснил Росреестр, кроме сделок купли-продажи, с иностранными лицами можно заключать и договоры долевого участия в строительстве. Такие сделки также ведут к переходу права собственности.
Ограничений по видам недвижимости нет, можно покупать или продавать квартиры, здания, земельные участки и любую другую недвижимость, как это определено в Гражданском кодексе РФ.
Как получить разрешение на сделку
Порядок получения разрешений установлен постановлением правительства № 295 от 06.03.2022. Разрешения выдает Правительственная комиссия по контролю за иностранными инвестициями в РФ, а решение о выдаче принимает подкомиссия, возглавляемая министром финансов Антоном Силуановым.
Заявление на получение разрешения должен подать один из участников сделки, кто именно — не важно. В заявлении необходимо указать информацию о сделке: цель, предмет, содержание и основные условия.
Также нужно приложить документы, список которых определен. Все они касаются заявителя: документ, удостоверяющий личность, сведения о государственной регистрации юрлица или ИП, учредительные документы заявителя-юрлица, бухгалтерский баланс резидента на последнюю отчетную дату, если он не размещен в государственном информационном ресурсе бухгалтерской отчетности, и другие. Если заявление подает представитель, нужна нотариальная доверенность или другой документ, подтверждающий его полномочия.
В случае нехватки документов можно подать заявление с имеющимися бумагами, указав причины и места, откуда их можно получить. Если в документах произошли изменения, заявитель обязан в течение 3 дней уведомить об этом Минфин. Документы принимаются как в бумажном виде — прошитые и заверенные печатью при ее наличии, так и в электронной форме, подписанные ЭЦП.
Срок рассмотрения документов не установлен. Подкомиссия принимает единогласное решение о выдаче разрешения на сделку Правительственной комиссией или об отказе. Также подкомиссия может установить срок действия выданного разрешения на сделку.
Когда разрешение не требуется
Несмотря на относительную новизну правил, с 21 марта они были упрощены. Согласно п.16, подкомиссия решила: если и резидент, и иностранное лицо из недружественной страны являются физическими лицами, они могут заключать сделки купли-продажи и долевого участия без разрешения Правительственной комиссии.
При этом, согласно разъяснению Росреестра, если «недружественный» нерезидент продает недвижимость нашему резиденту, средства по такой сделке должны быть зачислены на специальный счет типа «С». Это указано в указе президента от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».
Такие счета открываются в рублях и только с разрешения Банка России, а средства на них являются целевыми — их нельзя использовать произвольно.
Также можно обойтись без дополнительного правительственного разрешения в сделке с организацией, связанной с недружественной страной, при выполнении двух условий: организация должна находиться под контролем российских физических или юридических лиц, и информация о таком контроле должна быть раскрыта налоговым органам России.
Выводы
Процедура заключения сделки с иностранным лицом из недружественной страны не так сложна. Однако при необходимости получения разрешения Правительственной комиссии подготовка документов должна быть тщательной и информация в них должна быть полной и достоверной.
Недостатки порядка. Не установлены основания для отказа в выдаче разрешения и не определен срок рассмотрения заявления подкомиссией: если одна из сторон не готова долго ждать, сделка может не состояться.
Также неясно, почему подкомиссии дано право определять срок действия разрешения, в каких случаях и на каких основаниях она будет его устанавливать. Поскольку государственная регистрация имеет свои сроки, стороны могут не успеть заключить договор в пределах действия разрешения.
То, что с 17 марта подкомиссия разрешила физлицам действовать без разрешения Правительственной комиссии и без ограничения срока, является несомненно положительным нововведением. Теперь россиянам будет проще заключать сделки с недвижимостью с гражданами из недружественных стран.
Однако не забывайте, что правила временные, список недружественных стран может измениться, и с учетом скорости внесения изменений можно предположить, что это не последние изменения.
В условиях нестабильной экономической ситуации нормативно-правовое регулирование может меняться как в сторону послаблений, так и в сторону ограничений и запретов. Поэтому до и во время заключения сделки с недвижимостью с иностранцами из списка недружественных стран рекомендуется регулярно проверять документы на предмет изменений. Вопросы, связанные с регистрацией недвижимости, лучше уточнять в Росреестре, где владеют актуальной информацией.
О перерегистрации недвижимого имущества
Федеральный конституционный закон от 04.10.2022 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Луганской Народной Республики и образовании нового субъекта — Луганской Народной Республики» предписывает до 1 января 2028 года оформить права на недвижимость (часть 2 статьи 12).
Для внесения данных в Единый государственный реестр недвижимости необходимо предоставить документы, которые являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Эти документы подтверждают возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на имущество, обременение такого имущества и выданы государственными или иными официальными органами Луганской Народной Республики и (или) заверены нотариусами Луганской Народной Республики, а также органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины и (или) заверены нотариусами Украины (если документы на имущество не выданы или не заверены органами Луганской Народной Республики или органами, входящими в единую систему публичной власти в Российской Федерации).
Таким образом, ранее возникшие права в силу прямых норм Закона о регистрации и других нормативных правовых актов до 1 января 2028 года признаются государством юридически действительными и приравниваются к записям ЕГРН, при условии, что документы, свидетельствующие о возникновении этих прав, оформлены в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент их оформления (выдачи, издания).
Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), государственная регистрация прав в Единый государственный реестр недвижимости является единым доказательством существования зарегистрированного права.
Когда и зачем необходимо регистрировать ранее возникшее право?
Закон требует государственной регистрации ранее возникших прав при следующих распорядительных действиях с имуществом владельца: например, при переходе ранее возникшего права в связи с отчуждением имущества (дарение, купля-продажа) или при ограничении (обременении) ранее возникшего права (передача имущества в аренду или под залог).
Например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, если право продавца не зарегистрировано (отсутствует свидетельство о государственной регистрации права или выписка, подтверждающая регистрацию), при обращении в Многофункциональный центр по оказанию государственных и муниципальных услуг (МФЦ) продавцу необходимо предоставить документы на недвижимое имущество, подтверждающие его право собственности. При наличии документов сотрудник МФЦ сможет корректно оформить заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права. Отсутствие заявления о государственной регистрации прав и документов, подтверждающих наличие у продавца ранее возникшего права, является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права.
Действующий Закон о регистрации предусматривает особый способ защиты от мошенничества — подачу заявления о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя. Такой защитой могут воспользоваться только те собственники, сведения о правах которых внесены в ЕГРН.
С чего начать процедуру регистрации ранее возникшего права собственности?
Начать следует с объекта, на который необходимо подтвердить право в ЕГРН. Если сведения об объекте были переданы из органов технического учета, то он уже будет зарегистрирован в ЕГРН. В этом случае можно заказать выписку из ЕГРН о данном объекте. Необходимо сверить сведения об объекте (площадь, этажность, адрес и т.д.), указанные в выписке, с данными в правоустанавливающих документах. Если сведения совпадают, можно переходить к следующему этапу. Если сведения не совпадают (например, изменена площадь или планировка), потребуется подготовить новый документ — технический или межевой план, отражающий все изменения, и документы, подтверждающие их согласование. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру.
Если сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его необходимо зарегистрировать как ранее учтенный объект недвижимости в соответствии со статьей 69 Закона о регистрации:
— на основании документа, подтверждающего ранее осуществленный учет объекта недвижимости (например, выписки из технического паспорта, заверенной органом, ранее осуществлявшим технический учет);
— на основании правоустанавливающего документа (оригинала), подтверждающего регистрацию права собственности на объект недвижимости, выданного уполномоченным органом местного самоуправления или органом, осуществлявшим государственную регистрацию права в то время.
Документ, на основании которого заявитель просит осуществить кадастровый учет, должен содержать всю необходимую информацию для внесения сведений об объекте в ЕГРН: как минимум вид объекта, его площадь, адрес.
Для государственной регистрации прав документы можно подать в любой МФЦ. При обращении в МФЦ необходимо иметь при себе паспорт и документы, подтверждающие наличие ранее возникшего права.
Режим работы Перевальского отделения ГУ ЛНР «МФЦ», расположенного по адресу: Перевальский район, г. Перевальск, ул. Ленина 80-б:
Регистрация недвижимости в ДНР по законодательству РФ: порядок подачи документов
Жители ДНР в настоящее время активно занимаются регистрацией недвижимости по законодательству РФ. Это можно сделать бесплатно в большинстве случаев. Главное — занять очередь в МФЦ заранее, чтобы получить талон. Талоны выдают только на один день в ограниченном количестве.
Заместитель руководителя управления Росреестра по ДНР Владислав Вишневский объяснил порядок подачи документов.
РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ДНР: КУДА ОБРАЩАТЬСЯ И СПИСОК ДОКУМЕНТОВ
В отдел МФЦ с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество может обратиться собственник этого имущества или его представитель по доверенности или по закону (например, наследник).
Для этого, помимо паспорта гражданина РФ и СНИЛС, необходимо предоставить правоустанавливающий документ на недвижимость и технический паспорт. В случае с наследством — также справку от нотариуса о наличии наследственного дела. Потребуется также нотариально засвидетельствованный или сотрудником Роскадастра заверенный его электронной цифровой подписью перевод документов, составленных на украинском языке (если таковые имеются).
Практика показывает, что в МФЦ без проблем принимают документы на украинском языке, и обращаться к нотариусу за переводом нет необходимости.
РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ДНР: КАКИЕ ОСОБЕННОСТИ
— Если ваше право на недвижимость возникло в соответствии с законом и было зарегистрировано уполномоченными органами до 5 октября 2022 года, то государственная пошлина не уплачивается, — сообщил Владислав Вишневский.
Если право возникло после 5 октября 2022 года, потребуется дополнительно предоставить технический план, подготовленный ФППК «Роскадастр» по ДНР (или технический паспорт, выполненный органом ДНР) или межевой план земельного участка. В этом случае государственная пошлина оплачивается на общих основаниях.
Услуга завершается государственной регистрацией права на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Через 15-20 рабочих дней владелец сможет получить в том же отделе МФЦ выписку из реестра вместе с оригиналами документов о праве собственности.
— Обращаю внимание, что после подачи документов МФЦ передает в Росреестр только электронные копии поданных документов. Заявители оставляют в МФЦ оригиналы правоустанавливающих документов на время регистрации, где они и хранятся, — уточнил заместитель руководителя регионального подразделения Росреестра.
Он добавил, что сотрудники Росреестра проводят правовую экспертизу документов. По ее результатам государственным регистратором прав принимается решение о госрегистрации либо о приостановлении регистрации до устранения выявленных недостатков.
В случае обнаружения недостатков или отсутствия необходимых документов, выписывается уведомление о приостановлении. В нем указываются причины, какие недостатки необходимо устранить и в какой срок. Эти уведомления выдаются в МФЦ.
РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ДНР: МОЖНО ОБРАТИТЬСЯ В МФЦ РОСТОВА
Также Владислав Вишневский сообщил, что недавно появилась возможность подавать документы в МФЦ, расположенные на территории Ростовской области:
— МФЦ города Ростов-на-Дону, ул. 20-я линия, д. 33;
— МФЦ Мясниковского района, с. Крым, ул. Большесальская, д. 1Б.
Это удобно для жителей, которые переехали в Ростовскую область. Ожидается, что такая практика будет расширена на другие регионы РФ.
Присоединяйтесь к нам в Telegram!
Подписывайтесь на Telegram-канал донецкой «Комсомолки» по ссылке. Узнавайте самые важные и последние новости Донбасса
В трех городах ДНР возобновят движение автобусов на востребованных маршрутах
В Тельманово, Волновахе и Торезе возобновят движение автобусов на популярных маршрутах (подробнее)
Что за особый порядок и как он действовал
Особый порядок действовал для сделок по приобретению недвижимости в собственность — купле-продаже, дарению, мену, ренту, участию в долевом строительстве или жилищном кооперативе. Если одна из сторон — иностранное лицо, связанное с государством, включенным Россией в список недружественных, требовалось получить разрешение Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями в РФ.
Кто-то из участников сделки должен был обратиться с заявлением в подкомиссию, созданную специально для этих целей, предоставить пакет документов и получить разрешение.
Главные новости — в нашем Телеграме
Подпишитесь, чтобы следить за разборами новых законов и анализом финансовой ситуации
Как теперь проходят сделки с участием иностранных граждан
17 марта 2022 года подкомиссия Правительственной комиссии постановила, что теперь иностранные граждане могут совершать сделки с недвижимостью с резидентами РФ без ее разрешения. Включая заключение договоров долевого участия в строительстве или уступку требований по таким договорам. Главное, чтобы обе стороны сделки были физическими лицами.
Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии
Когда резидент приобретает недвижимость у нерезидента из страны, включенной Россией в список недружественных, средства от сделки должны быть зачислены на счета типа «С». Эти счета открываются для нерезидентов в рублях в банках, имеющих разрешение от Банка России на их открытие и ведение.
Деньги с таких счетов могут быть использованы только для определенных целей, таких как осуществление разрешенных переводов на расчетные счета нерезидентов в рублях, уплата налогов, пошлин, сборов и других обязательных платежей в бюджет РФ, приобретение облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах и т.д.
Таким образом, просто снять деньги с такого счета, купить или обменять их на валюту онлайн не получится, как и использовать их для оплаты товаров, работ и услуг в России.
Резиденты-физические лица могут заключать безвозмездные сделки с гражданами стран, включенных Россией в список недружественных, по которым право собственности на недвижимость переходит к таким иностранцам. Однако стороны этих сделок должны быть супругами или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Разрешение действует бессрочно.