Можно ли выделить долю в квартире для созаемщика, если ипотека еще не выплачена? И если да, возможно ли продать эту долю созаемщику?
Раздел ипотечной квартиры при разводе
При разводе совместно приобретенная квартира может быть разделена по соглашению сторон или через суд. В случае ипотеки необходимо также учесть раздел долговых обязательств перед банком.
По закону имущество, приобретенное супругами во время брака, считается их совместной собственностью и делится поровну (п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 39 СК РФ).
Квартира, являющаяся совместной собственностью, может быть разделена по соглашению сторон или, при отсутствии согласия, через суд (п. п. 2, 3 ст. 38 СК РФ).
Далее рассмотрим порядок раздела совместно нажитого имущества при разводе, как во внесудебном, так и в судебном порядке.
Внесудебный раздел совместно нажитого имущества
Если у супругов есть брачный договор, то раздел имущества осуществляется согласно его условиям (п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Если брачного договора нет и супруги согласны на раздел, недвижимость делится путем составления соглашения (п. 2 ст. 38 СК РФ).
Соглашение о разделе имущества должно быть оформлено в письменной форме и нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ; Письмо Росреестра от 31.03.2016 N 14-исх/04224-ГЕ/16).
В соглашении указываются:
- какое имущество переходит в собственность каждого супруга,
- кто несет расходы по оформлению и регистрации соглашения,
- доли каждого супруга в праве собственности,
- и порядок регистрации изменений размера долей.
Если квартира была куплена в ипотеку и кредит не погашен, потребуется раздел долговых обязательств и внесение изменений в кредитный договор. Супруги не могут разделить долговые обязательства без согласия банка (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2015 по делу N 33-16190/2015).
Для получения согласия банка необходимо предоставить документы, подтверждающие возможность солидарного должника погашать кредит, например:
- справку с места работы,
- копию трудовой книжки, заверенную работодателем,
- справку о доходах и налогах,
- выписку со счета,
- и другие документы, подтверждающие постоянный доход.
Точный перечень документов следует уточнить в банке.
Соглашение о разделе имущества является основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру. В случае, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную на квартиру (п. 1 ст. 131 ГК РФ; п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. п. 1, 2, 8 ст. 13 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Супругам необходимо уплатить государственную пошлину, в частности, за регистрацию соответствующих прав (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Раздел совместно нажитой квартиры в судебном порядке
В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе, осуществляется в судебном порядке (п. 3 ст. 38 СК РФ).
При подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств и находящейся в залоге у кредитной организации, необходимо привлечь к делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, банк, выдавший кредит и являющийся залогодержателем квартиры (ст. 43 ГПК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2018 по делу N 33-3977/2018).
При подаче иска о разделе квартиры нужно уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены иска. Цена иска рассчитывается исходя из стоимости доли в праве собственности на квартиру, на которую претендует истец (пп. 9 п. 1 ст. 91, пп. 6 п. 2 ст. 131, ст. 132 ГПК РФ).
При наличии права на льготу по уплате госпошлины к иску следует приложить документ, подтверждающий это право (ст. 132 ГПК РФ; пп. 2 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ).
Суд вправе отступить от общего правила о равенстве долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) интереса одного из супругов, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ).
Однако наличие общего несовершеннолетнего ребенка не является безусловным основанием для отступления от принципа равенства долей при разделе имущества. При принятии решения об отступлении обосновывается, как соблюдаются интересы детей (п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).
В случае необходимости суд исследует вопрос о стоимости спорной квартиры. Стоимость имущества определяется на момент рассмотрения спора исходя из ее рыночной стоимости. Стороны могут представить отчет об оценке стоимости квартиры (ч. 1, 2 ст. 56 ГПК РФ; п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15; Апелляционное определение Московского городского суда от 20.02.2020 по делу N 33-924/2020).
Общие долги при разделе имущества распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ).
Если при разделе квартиры не требуется изменение долговых обязательств перед банком, согласие банка на раздел квартиры, даже если она приобретена за счет средств материнского капитала, не требуется, так как права банка как залогодержателя не нарушаются — квартира остается в залоге, а залогодержатель сохраняет свое право (п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
После вступления в законную силу решения суда о разделе квартиры необходимо зарегистрировать произошедшие изменения, представив в территориальный орган Росреестра заверенную судом копию решения суда с отметкой о вступлении в силу.
Если квартира находится в залоге, может потребоваться корректировка закладной на квартиру (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 2 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).
Также необходимо уплатить госпошлину, в частности, за государственную регистрацию соответствующих прав (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Выделение доли в натуре
Раздел общего имущества между участниками совместной собственности и выделение доли одного из них возможны после предварительного определения доли каждого из супругов в праве на общее имущество (п. 1 ст. 254 ГК РФ).
Если квартира находится в долевой собственности супругов, каждый из них имеет право выделить свою долю в натуре из общего имущества, за исключением случаев, когда выдел доли в натуре запрещен законом или невозможен без значительного ущерба имуществу.
Выдел доли в натуре может осуществляться как по соглашению супругов, так и, при отсутствии соглашения, в судебном порядке (п. п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
Важно учитывать, что в большинстве случаев раздел квартиры в натуре невозможен без значительного ущерба имуществу, так как отсутствует возможность создания дополнительного входа в жилое помещение, что, по мнению судов, является основанием для отказа в разделе квартиры в натуре (Апелляционное определение Московского областного суда от 29.06.2015 по делу N 33-15324/2015).
В таком случае собственник, который выделяется, вправе требовать от второго сособственника выплаты стоимости своей доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ; п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).
По вопросам юридической помощи обращайтесь по телефонам:
- 8-909-392-34-24 (WhatsApp, Viber, Telegram, Signal)
- 800-101-55-04 (Бесплатный звонок по России)
Адрес электронной почты для переписки: dnvolga@bk.ru
Наследство, приватизация и маткапитал: как отказаться от доли в квартире
В одних случаях для отказа от доли в квартире достаточно простого письменного документа, в других — потребуется оформление дарственной. Совместно с экспертами разберем, как оформить отказ от доли в квартире в различных ситуациях.
Фото: Andrey_Popovshutterstock
Долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из совладельцев. Каждый собственник такой недвижимости обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов по общему имуществу, а также в расходах на его содержание и сохранение (ст. 249 ГК РФ). Долевая собственность может возникнуть в результате наследства, раздела имущества, приватизации жилья и т. д. Гражданин или юридическое лицо имеет право отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (ст. 236 ГК РФ). До отказа все права и обязанности (оплата коммунальных услуг, налогов) сохраняются за первоначальным владельцем. Отказаться от доли в квартире можно как на этапе возникновения права собственности (например, при получении наследства или приватизации жилья), так и уже при существующем праве. Рассмотрим каждый из этих случаев отдельно.
Отказ при приватизации квартиры
Первый случай — гражданин еще не стал владельцем доли в праве собственности, но планирует отказаться от нее. Например, при приватизации (перевод квартиры в частную собственность). Если человек не хочет быть собственником доли в квартире, он может отказаться от такого права. В этом случае доля в приватизированной квартире будет равномерно распределена между другими собственниками. Для отказа от своей доли при приватизации необходимо написать соответствующее заявление. «Чтобы отказаться от приватизации, нужно подать письменное заявление об отказе в уполномоченный орган. В Москве это департамент городского имущества. Образец заявления размещен на сайте департамента. Отказ от приватизации можно подать напрямую в департамент или через МФЦ. В первом случае требуется нотариальное удостоверение отказа (стоимость — 1,1 тыс. руб.), во втором достаточно простой письменной формы», — сообщил юрист Asterisk Степан Хантимиров.
- Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция
- 10 признаков квартир, которые опасно покупать
Отказ от доли при получении наследства
Еще один вариант отказа от доли в квартире, когда право собственности еще не возникло, — это при получении наследства. Законодательство позволяет гражданам отказаться от имущества, получаемого по наследству (ст. 1157 ГК РФ). В данном случае можно отказаться от доли как в пользу конкретного наследника, так и на общих основаниях. В последнем случае имущество будет распределено между наследниками в равных долях. Отказаться от доли в пользу третьего лица, которое не является наследником, нельзя.
По словам Степана Хантимирова, наследник может отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение двумя способами:
- оформить у нотариуса, который ведет наследственное дело, отказ от наследства. При этом гражданин должен отказаться от всего наследства, а не только от доли в праве собственности на жилое помещение. Заявление об отказе от наследства можно сделать самому, можно воспользоваться формой нотариуса. В первом случае гражданин заплатит 100 руб., во втором случае придется доплатить нотариусу за услуги по составлению формы, как правило, от 300 до 500 руб.;
- не подавать заявление к нотариусу, который ведет наследственное дело, о принятии наследства в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя.
Закон предоставляет шесть месяцев для заявления права на наследство (ст. 1154 ГК РФ). В течение полугода наследнику необходимо решить, будет он претендовать на имущество или откажется от него. После того как нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, гражданин не имеет права отказаться от него. Причем отказаться можно только полностью от наследуемого имущества.
Есть случаи, когда отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение нельзя:
- наследуемое имущество носит выморочный характер;
- нельзя отказаться в пользу других лиц, если доля передается наследодателем определенному наследнику или наследник обладает правом на получение обязательной доли.
Важным условием отказа от доли в наследстве является добровольный характер. Если заявитель докажет, что подписывал документ недобровольно, суд признает отказ недействительным.
Если человек не хочет быть собственником доли в квартире, то он может отказаться от такого права
(Фото: Andrii Yalanskyishutterstock)
- Обязательная доля в наследстве: кто получит имущество без завещания
- Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
Отказ от уже существующей доли
Если человек уже является владельцем доли в квартире, отказаться от нее с помощью письменного заявления не получится. Не имеет значения, как появилось право — в результате приватизации жилья, долевого строительства или покупки на вторичном рынке. В этом случае долю можно либо продать, либо подарить.
Подарение доли
Договор дарения составляется в простой письменной форме. В отличие от завещания, дарение является двусторонним соглашением и не требует нотариального удостоверения (ст. 572 ГК РФ). Для того чтобы подарить долю в квартире, необходимо лишь согласие одаряемого.
Однако важно зарегистрировать договор дарения. Для регистрации в Росреестре требуется уплатить государственную пошлину (2 тыс. руб.). В противном случае договор будет считаться недействительным.
Если недвижимость передается близкому родственнику, налог на доход не взимается. В других случаях новый владелец обязан уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости доли.
Продажа доли
Продажа доли в квартире возможна. Важное условие — собственник доли должен предложить ее выкуп другим совладельцам квартиры (ст. 250 ГК РФ).
Если остальные совладельцы отказываются от покупки, долю можно продать стороннему покупателю через договор купли-продажи. В этом случае необходимо пройти стандартную процедуру купли-продажи недвижимости и зарегистрировать сделку в Росреестре.
Расприватизация
Гражданин может передать свою долю в приватизированной квартире в государственную или муниципальную собственность (так называемая расприватизация), поясняет юрист Asterisk. Для этого необходимо соблюдение трех условий одновременно (ст. 9.1 Закона О приватизации жилищного фонда):
- недвижимость приобретена по договору приватизации;
- у гражданина нет другой недвижимости в собственности;
- недвижимость не обременена правами третьих лиц.
После расприватизации государство или муниципалитет заключат с гражданином договор социального найма на переданную квартиру.
Отказ от доли в ипотечной квартире
Просто отказаться от доли в ипотечной квартире невозможно. Долю можно продать или подарить, но только с разрешения банка. Вопрос распоряжения долей в ипотечной квартире имеет множество нюансов, таких как время приобретения объекта (до или в браке), форма собственности (совместная или долевая), а также являются ли содольщики созаемщиками.
Первое, что нужно сделать в такой ситуации, — это обратиться за консультацией к юристу и в банк, так как любые сделки с ипотечной квартирой, находящейся в залоге, возможны только с согласия банка, рекомендует замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.
На практике, если созаемщики не могут или не хотят продолжать выплачивать ипотеку, они обычно продают жилье полностью, также по согласованию с банком. С разрешения банка созаемщик может передать право собственности второму созаемщику, при этом обязательства по выплате кредита переходят к одному из них.
Отказ от права собственности на долю в ипотечной квартире возможен либо через дарение, либо через продажу. При разводе созаемщиков этот вопрос может быть урегулирован брачным договором, который определяет условия раздела имущества. Если брачного договора нет, то нужно заключить соглашение о разделе имущества, в котором будет указано, кто что получит после развода. Например, один супруг может получить все имущество, а другой — денежную компенсацию.
Таким образом, при отказе от доли в ипотечной квартире сначала нужно определить, кто является основным заемщиком и созаемщиком, советует Ольга Балбек. Затем необходимо выяснить, кем приходятся друг другу заемщики и как распределены доли. После этого можно либо подарить, либо продать свою долю, соблюдая преимущественное право. В любой ситуации важно сначала уведомить банк.
Раздел ипотеки при разводе
Я работаю юристом и оказываю консультации клиентам и знакомым. Нередко ко мне обращаются супруги, желающие разделить имущество при разводе. Кроме имущества, у них могут быть кредиты, поскольку ипотеку часто берут на 20 или даже 30 лет, а развестись могут до ее полной выплаты. В таких случаях возникает множество вопросов. Например, кому останется квартира и кто будет выплачивать кредит. Как оформить это юридически, если банк не разрешает изменить состав собственников жилья и заемщиков по ипотечному кредиту.
В этой статье я расскажу, какие есть варианты раздела квартиры и ипотеки, а также что об этом думают суды.
«Я лежала и рыдала в ковер. За что это всё?»
Почему люди расстаются в эмиграции и как пережить разрыв в другой стране? Собрали очень разные истории
Как избежать раздела ипотеки
Самый полезный совет от юриста — оформляйте все договоренности письменно.
Вы можете заранее договориться, кому достанутся долги и ипотека, и зафиксировать это в брачном договоре. Тогда в будущем придется делить только то имущество, которое вы в договоре не учли.
Брачный договор можно изменить в любое время, но его необходимо будет представить банку. Банк должен быть в курсе, как будет делиться имущество, обеспечивающее его интересы.
Другой допустимый вариант — правильно оформлять покупку и хранить все документы. Например, если первоначальный взнос делается из средств, полученных женой в наследство, а вклад мужа в этот взнос минимален, храните документы, подтверждающие получение денег в наследство перед покупкой квартиры. Если дело дойдет до суда, такие документы будут иметь значение.
Если вклад супругов в первоначальный взнос различается, предложите оформить квартиру в долях согласно вкладу каждого. Для этого также потребуется брачный договор, так как по закону без него нельзя определять неравные доли супругам. Все последующие платежи, сделанные в браке, будут считаться внесенными в равных долях. Поэтому брачный договор и оформление квартиры в долевую собственность защитят от равного деления квартиры пополам.
Если ипотека уже есть и что-либо менять поздно, давайте разберемся, как все будет делиться по закону.
Если ипотека уже есть и что-либо менять поздно, давайте разберемся, как все будет делиться по закону.