Переход права аренды земельного участка при продаже недвижимости

Собрание ключевых документов по запросу Переход права аренды земельного участка при продаже недвижимости (законы, формы, статьи, советы экспертов и многое другое).

• Аренда земли:
• 229 КОСГУ
• Акт возврата земельного участка по договору аренды
• Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
• Аренда земельного участка КОСГУ
• Показать все
• Аренда земли:
• 229 КОСГУ
• Акт возврата земельного участка по договору аренды
• Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
• Аренда земельного участка КОСГУ
• Показать все

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 552 «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости» ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным во втором абзаце пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», а также пункту 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (которые остаются в силе до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации согласно пункту 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ), Департамент городского имущества города Москвы подписал дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. Это произошло потому, что при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё приобретает то же право на земельный участок, которое было у продавца недвижимости, вместе с соответствующими обязанностями (смена стороны в договоре аренды).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Справочник по судебной практике. Продажа недвижимости: 1. Переход права на земельный участок, используемый продавцом на правах аренды.

Справочник по судебной практике. Аренда. Общие положения: В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости (переходе права собственности), расположенной на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) получает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для её использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и предыдущий собственник.

Нормативные акты

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(в ред. от 25.12.2013)
«О некоторых вопросах практики применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» 25. В соответствии со статьями 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьей 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое было у продавца недвижимости, а также все связанные с этим правом обязанности при их наличии (перемена лица в договоре аренды).

Как купить землю: пошаговая инструкция и советы от риэлторов

Аренда с последующим выкупом

Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества, стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчёты чётко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Что такое аренда с выкупом?

Закон даёт право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

В договоре аренды с последующим выкупом должны быть четко прописаны условия безвозмездного перехода имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и другим формам взаиморасчетов

Такие соглашения имеют смешанную природу, включая элементы аренды недвижимости и купли-продажи, что позволяет трактовать их содержание двояко. Если документ содержит указание на передачу имущества в собственность, необходимо соблюдать требования к договору купли-продажи. В противном случае, бумага признается исключительно арендным соглашением, и покупатель не получает прав на безвозмездное использование имущества (земля, транспорт, недвижимость и другое).

Неопытность продавцов и покупателей часто приводит к спорам о имущественных правах в судебных заседаниях. Этих споров можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектами таких отношений могут быть:

• квартиры, дома и дачи;
• земельные участки, кроме территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
• оборудование и технические средства;
• автомобильный и мототранспорт.

Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть собственник и другое лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений или наступить ранее.

Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу невозможно. Сделка долгосрочной аренды останется действительной до момента нарушения условий соглашения одной из сторон или до окончания указанного в документе периода аренды.

Преимущества и недостатки аренды с выкупом

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда автомобиля с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои плюсы и минусы.

• общая сумма платежей меньше, чем при кредите;
• отсутствие первоначального взноса;
• возможность использовать имущество с момента заключения договора;
• отсутствие обязательств по выкупу при изменении обстоятельств.

Недостатки, о которых следует помнить:

• отсутствие четкой юридической формы сделки;
• имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
• возможность выселения с жилплощади и одностороннего расторжения сделки по существующим причинам.

Чтобы минимизировать риски, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и обязательном нотариальном заверении

Как грамотно составить договор аренды с последующим выкупом?

Эта процедура требует корректного правового подхода и тщательного оформления документации. Документы должны обладать юридической силой, чтобы их можно было использовать в суде при возникновении споров. При подготовке документа рекомендуется учитывать следующие моменты:

• если оформляется договор аренды транспортного средства с последующим выкупом, необходимо детально описать технические характеристики автомобиля;
• в документе должны быть прописаны ответственность каждой стороны, права и обязанности, а также спорные вопросы;
• срок перехода права собственности может совпадать с датой окончания договора или последнего платежа, что также следует учесть;
• выкупная цена и арендная ставка могут быть как взаимосвязанными, так и независимыми друг от друга (сумма выкупа может оплачиваться отдельно от арендной платы или вместе с ней);
• в случае долгосрочной аренды обязательно следует указать, будет ли индексироваться общая стоимость.

При аренде дома с последующим выкупом, если срок превышает 1 год, сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Опытные юристы рекомендуют учитывать дополнительные аспекты при аренде с выкупом:

• перед сделкой проверяйте движимое и недвижимое имущество на обременения;
• в долгосрочных отношениях рекомендуется ежегодно проверять имущество, так как владелец сохраняет права и может распоряжаться им по своему усмотрению;
• в договоре следует четко прописать временные рамки;
• если имущество застраховано одной из сторон, этот факт должен быть отражен в документах.

Образец договора аренды с правом выкупа жилого помещения

dogovor-arendi-s-pravom-vikupa-zhilogo-pomesheniya.docx ≈ 15 КБ

Мы настоятельно рекомендуем обратиться к юристу для составления документа!

Аренда земельного участка с последующим выкупом у государства

Этот вид сделки остается актуальным и в 2020 году, хотя в законодательстве произошли небольшие изменения. Например, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

При аренде участка под строительство рекомендуется возвести на нем небольшое строение (баню, сарай, дачу и т.д.), что дает право первоочередного выкупа земли, даже если появятся другие претенденты.

Основное условие такого найма — использование земельного участка по назначению и соблюдение условий договора.

Образец договора аренды недвижимости

Важно понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении условий, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Типовой образец соглашения включает следующие обязательные пункты:

• техническое описание объекта;
• стоимость перехода права собственности;
• срок действия договора;
• условия аренды и оплаты;
• ответственность сторон и описание возможных рисков.

Образец договора аренды недвижимого имущества

dogovor-arendi-nedvizhimogo-imushestva.docx ≈ 14 КБ

Мы не рекомендуем составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Этот договор содержит те же пункты, что и указанные выше документы. Все условия должны быть подробно прописаны в договоре и заверены у нотариуса, что обеспечивает гарантии для всех участников на случай споров.

Если в договоре присутствует пункт о запрете продажи и обременении помещения на время аренды, нарушение этого условия может привести к расторжению сделки.

Образец договора аренды с правом выкупа нежилого помещения

Dogovor-arendy-s-pravom-vykupa-nezhilogo-pomeshhenija.docx ≈ 32 КБ

Мы настоятельно рекомендуем обратиться к юристу для составления документа!

Соглашение об аренде оборудования с последующим правом выкупа

Аренда оборудования с возможностью последующего выкупа имеет свои особенности, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, а также выплату за износ оборудования.

В таких отношениях рекомендуется либо осуществить выкуп в короткие сроки, либо четко прописать в договоре все потенциальные риски и важные моменты. Это позволит избежать недоразумений, так как не все арендаторы используют арендованное оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Пример соглашения об аренде оборудования с последующим выкупом

dogovor-arendi-oborudovaniya-s-posleduyushim-vikupom.docx ≈ 14 КБ

Не рекомендуется составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Покупка земельного участка

Приобретение земельного участка мало чем отличается от покупки недвижимости. Важно внимательно проверить в договоре купли-продажи кадастровые номера, чтобы они совпадали с номером в ЕГРН.

• Что нужно знать при покупке земельного участка
• Как выбрать участок для строительства дома
• Как проверить перед покупкой
• Как оформить куплю-продажу
• Можно ли купить земельный участок в ипотеку
• Можно ли получить налоговый вычет
• Риски при покупке

Появились лишние средства и теперь стоит вопрос, куда их вложить? Рассмотрите инвестицию в земельный участок. Землю можно использовать для строительства дома, гаража, или же для создания сада и огорода. В этой статье мы расскажем, как не ошибиться при покупке участка для строительства дома.

Как выбрать участок для строительства дома

Государственные и частные земли делятся на различные категории. Есть земли, пригодные для жилья, ведения личного хозяйства. Отдельно выделяются участки, подходящие только для промышленного использования.

Дом можно строить там, где разрешены:

• ИЖС;
• жилая застройка;
• разведение домашних животных, создание подсобного хозяйства;
• разведение садоводства.

Постоянную регистрацию можно оформить в доме, построенном на землях для ИЖС. Для строительства коттеджа также подойдут земли.

При выборе земельного участка обратите внимание на:

• категорию земли;
• транспортную доступность (насколько легко добираться до города, есть ли общественный транспорт);
• развитую сеть инженерных коммуникаций;
• социальную инфраструктуру.

Некоторые покупатели обращают внимание на живописные виды: стремятся выбрать место рядом с озером, лесом. Помимо красивого вида из окна, стоит подумать о возможных трудностях с подъездом к дому и о том, не будет ли озеро выходить из берегов во время паводка.

Эксперты рекомендуют выбирать участок с минимальным уклоном. Если для строительства потребуется выравнивать землю, это может оказаться дорогостоящим. При покупке земли рядом с водоемом обратитесь в агентства недвижимости.

Агентства сотрудничают с геофизиками и гидрогеологами, которые предоставят экспертное заключение о состоянии земли (например, ответят на вопрос, не уползет ли дом после строительства в реку).

Этот совет может показаться очевидным, но тем не менее: проверьте, чтобы участок был больше планируемого дома. Измерьте расстояние в метрах и сотках. Для точных замеров лучше обратиться к специалистам (например, в строительную компанию).

Как проверить участок перед покупкой

Выбрали участок, но остались сомнения? Проверьте его перед окончательной покупкой. Чтобы быть уверенными в чистоте сделки, запросите у продавца паспорт, правоустанавливающие документы на участок и выписку из реестра.

Узнайте у владельца, как он приобрел участок, был ли он в браке на момент покупки. Если земля была приобретена в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Основные сведения о приобретении можно найти в выписке из ЕГРН. Этот документ предоставит информацию о:

• владельцах земли и их долях;
• наличии обременений;
• кадастровой стоимости;
• площади и границах участка;
• точном адресе.

Выписка из ЕГРН доступна всем желающим, а не только собственнику земли. Оформить ее можно в