Чаще всего подвальные помещения многоквартирных домов являются техническими этажами, где размещены коммуникации и приборы учета, обеспечивающие работу коммунальных систем всего здания.
Жители многоквартирных домов часто оборудуют подвалы для хранения своих вещей.
Согласно пункту 11 (п.п. е) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, содержание общего имущества включает меры пожарной безопасности, в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса РФ, решения о реконструкции многоквартирного дома (включая расширение и надстройку), строительстве хозяйственных построек, капитальном ремонте общего имущества, использовании фонда капитального ремонта, перепланировке помещений принимаются на общем собрании собственников жилья.
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, определено, что переоборудование помещений в жилых домах допускается только после получения необходимых разрешений. Пункты 3.4.6 и 4.1.15 Правил запрещают устраивать в подвалах склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток. Использование подвалов и технических подпольев для хозяйственных нужд без разрешения также запрещено.
На объектах защиты запрещается хранить и использовать на чердаках, в подвалах и цокольных этажах, а также под свайными пространствами зданий легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, порох, взрывчатые вещества, пиротехнические изделия, баллоны с горючими газами, товары в аэрозольной упаковке и другие пожаровзрывоопасные вещества и материалы, за исключением случаев, предусмотренных нормативными документами по пожарной безопасности. Также запрещено использовать чердаки, технические этажи, вентиляционные камеры и другие технические помещения для производственных участков, мастерских или хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов (п. 23 Правил противопожарного режима, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390).
Установка хозяйственных построек без соответствующих согласований может привести к нарушениям требований пожарной безопасности и затруднить доступ к коммуникациям и другому общему имуществу жильцов многоквартирного дома.
Таким образом, если жильцы хотят оборудовать кладовые или другие хозяйственные помещения в подвалах, необходимо принять соответствующее решение на общем собрании собственников и получить разрешения от контролирующих органов, таких как Роспотребнадзор и Пожарная инспекция.
Последнее обновление: 28 июня 2019 г., 11:42
Согласно действующим нормативно-правовым актам, кладовые, склады и другие помещения, которые собственники самовольно обустраивают в местах общего пользования многоквартирных домов, запрещены. Государственный пожарный надзор, выявляя такие нарушения, вправе выдать предписание об их устранении управляющей организации.
Управляющие организации не всегда соглашаются с этой позицией, так как подобные нарушения часто совершают сами собственники и арендаторы, не уведомляя об этом управляющую организацию. Однако закон в этом вопросе поддерживает надзорные органы.
Согласно части 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут не только собственники, но и лица, имеющие законные основания на владение, пользование или распоряжение имуществом, а также должностные лица в пределах их компетенции.
Управляющая организация по договору управления обязана обеспечивать благоприятные условия для проживания граждан, безопасность их жизни и здоровья, сохранность имущества, включая соблюдение мер пожарной безопасности (ч.ч. 1, 2 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, п. 11 ПП РФ № 491).
Таким образом, при проверке противопожарной безопасности в многоквартирных домах МЧС вправе выдать предписание об устранении нарушений управляющей организации. Надзорные органы считают, что управляющая организация должна следить за состоянием общего имущества в доме и своевременно реагировать на нарушения, например, когда жильцы загромождают пути эвакуации при пожаре различными вещами или кладовками.
Управляющая организация не должна допускать нарушений правил противопожарной безопасности жителями многоквартирных домов
Право Государственного пожарного надзора требовать устранения нарушений противопожарного режима именно от управляющей организации подтверждается судебной практикой. В деле № А47-18117/2019 МЧС выдало подобное предписание управляющей компании из Оренбурга. При проверке было установлено, что в шести домах под управлением компании собственники устроили кладовки и подсобные помещения, не предусмотренные проектами зданий и без согласования.
Управляющая организация обратилась в суд с требованием признать предписание МЧС незаконным, утверждая, что устройство кладовых было одобрено общим собранием собственников помещений в доме.
Суды трех инстанций поддержали надзорное ведомство. Управляющая организация не представила разрешений на изменение функционального назначения помещений. Проекты домов не предусматривали устройства кладовых ни в коридорах, ни в тамбурах.
В документах общего собрания собственников указано, что использование общего имущества для создания кладовых возможно при условии заключения договора с управляющей организацией с ежемесячной платой в размере 100 рублей. Эта плата включалась в платёжные документы отдельной строкой – «Пользование общим имуществом».
Суды указали, что управляющая организация знала о размещении кладовых в тамбурах и на путях эвакуации, но не предприняла никаких действий для предотвращения этого. Управляющая компания допустила нарушения обязательных требований пожарной безопасности. Суды трех инстанций отказались признать предписание МЧС незаконным.
Территория конфликта: как правильно использовать общедомовое имущество
С наступлением холодов пространства под подъездными лестницами и общие коридоры в многоквартирных домах начинают заполняться различными вещами. В этих местах можно увидеть мешки с урожаем, велосипеды, детские коляски и другие предметы, для которых не хватает места в квартирах. Стихийное складирование часто становится причиной конфликтов между соседями и может привести к аварийным ситуациям, а также к вмешательству надзорных органов. Портал «РИА Недвижимость» совместно со специалистами Мосжилинспекции напоминает читателям основные правила использования общедомового имущества.
Правило №1: уважайте границы собственности
Многие жители московских многоэтажек ошибочно полагают, что владение квартирой дает им неограниченные права на использование общих пространств. Однако по закону это вовсе не так.
Согласно Мосжилинспекции, принцип разграничения помещений в жилом доме прост и соответствует пословице «свобода одного заканчивается там, где начинается свобода другого». Квартира и все в ней принадлежит владельцу, а общее имущество начинается сразу за пределами квартиры.
К общедомовому имуществу относятся подъезды, межквартирные лестничные площадки, лестницы, пространства под ними, лифты и шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, несущие и ненесущие конструкции, инженерное оборудование и земельный участок, на котором стоит дом.
Доступ к техническим помещениям и крыше обычно закрыт для владельцев квартир, их обслуживанием занимаются специалисты управляющих компаний и коммунальных служб. Наиболее частые конфликты возникают из-за использования подлестничных пространств, коридоров и площадок. Эти вопросы регулируются Гражданским и Жилищным кодексами РФ, а также федеральными постановлениями. Изучать все законы не обязательно, но основные правила соблюдать необходимо, чтобы а) избежать конфликтов с соседями; б) предотвратить аварийные или пожароопасные ситуации; в) избежать штрафов и угрозы безопасности жильцов.
Правило №2: не загромождайте общедомовые площадки
Не все жители московских многоэтажек могут позволить себе хранение крупногабаритных вещей в квартире. У кого-то нет балкона, кто-то еще не достроил кладовку. Часто собственники решают вынести лишние вещи в коридор или под лестницу.
Однако это не всегда правильно с точки зрения закона и безопасности. Как объясняют в Мосжилинспекции, при использовании общедомового имущества владельцы обязаны соблюдать Жилищный кодекс РФ, права и интересы соседей, а также правила пожарной безопасности. Места общего пользования, особенно лестничные клетки и коридоры, являются эвакуационными путями. В случае чрезвычайной ситуации они должны быть свободными для быстрой эвакуации. Чем больше захламлены подъезды и коридоры, тем выше травмоопасность для жильцов. Для безопасности и благополучия соседей лучше организовать хранение крупногабаритных вещей внутри квартиры.
Надеяться на то, что о захламлении коридора никто не узнает, не стоит. Специалисты управляющих компаний регулярно проверяют состояние общедомового имущества по обращениям жителей и согласно плану. Если при проверке обнаружат, что под лестницей стоят коляски, а на площадке старый шкаф, владельцам выдадут предписание устранить нарушение. В случае отказа подключатся органы пожарного надзора, которые могут привлечь к административной ответственности и выписать штрафы за нарушение правил пожарной безопасности.
Правило №3: не допускайте незаконного захвата общедомового имущества
Благополучие жильцов в значительной мере зависит от комфортных условий проживания в доме, включая уважительное отношение к общему имуществу. Если один из соседей вдруг решает установить дополнительную дверь в общем коридоре или расширить свою квартиру за счет лестничной клетки, это неизбежно вызовет неудобства.
Специалисты Мосжилинспекции рекомендуют москвичам не терпеть незаконные захваты общедомового имущества и действовать согласно закону. Бояться конфликта с соседями не стоит: во-первых, такие действия со стороны владельцев неправомерны, а во-вторых, они могут нанести вред другим жильцам.
Если вы стали свидетелем незаконного захвата общедомового имущества, следует обратиться в свою управляющую организацию и в Мосжилинспекцию. Специалисты проведут проверку по вашему обращению, и в случае выявления незаконной перепланировки, инициатору будет выписан штраф и предписание вернуть все в первоначальное состояние.
Однако, если все жильцы захотят немного изменить подъездное пространство, это можно сделать законным путем, например, организовать общую кладовку. Для этого нужно провести собрание собственников, получить поддержку 2/3 голосов и подать обращение с необходимыми документами (решение общего собрания, заявление, разработанный проект) в Мосжилинспекцию. Специалисты рассмотрят заявку в установленные сроки. Если проект будет согласован, жильцы получат разрешение на его реализацию и смогут обустроить новое место для хранения.
Места общего пользования в доме: как не нарушать закон
Многие из нас хотя бы раз задумывались о том, где хранить лыжи, коньки, велосипед, сноуборд. А если добавить к этому ходунки, коляски, самокаты – потребуется ещё больше места. Давайте разберемся, можно ли оставлять эти вещи в подъезде.
- Подъезд: личное или общее пространство
- Тамбур – это незаконно
- Этапы согласования
- Проект здания и подъезда
- Пожарная инспекция
- Управляющая компания или ТСЖ
- Общее собрание собственников
Можно ли хранить вещи в подъезде?
Пожарная инспекция
Любая перепланировка, включая установку тамбурной двери в подъезде, требует согласования с пожарной инспекцией. В Постановлении Правительства четко указано, что хранение вещей в подъезде или под лестницами запрещено. Прямого запрета на установку тамбурной двери нет, но она не должна мешать проходу к эвакуационным выходам и огнетушителям. Получение разрешения от пожарного надзора – ключевой этап согласования. Без этого разрешения другие службы не одобрят изменения.
Управляющая компания или ТСЖ
Согласование перепланировки с управляющей компанией – не самый сложный этап. Главное требование – это обеспечение доступа к счетчикам и регулярное проведение уборки. Договорившись об этих вопросах, например, передав компании копию ключей от тамбурной двери, можно значительно повысить шансы на одобрение.
Общее собрание собственников
Общее имущество принадлежит всем собственникам многоквартирного дома, поэтому согласие нужно получить не только у соседей по тамбуру или этажу, но и у всех собственников. Для этого необходимо провести общее собрание. Процесс строго регламентирован законом: нужно соблюдать сроки уведомления и порядок проведения голосования (очное или заочное). Голосовать могут только собственники, голоса арендаторов не учитываются.