При составлении объявлений о продаже квартиры продавцы порой сознательно не указывают наличие обременений — ограничений прав собственности. Росреестр разъясняет, какие существуют эти ограничения, как их можно снять и когда лучше отказаться от покупки квартиры.
Как узнать об обременении
Информация о наложенных обременениях содержится в выписках из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эти данные можно найти в пункте № 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» второго раздела. Там указывается вид обременений, срок их действия, в чью пользу они наложены и на какую часть недвижимости распространяются (иногда это не весь объект, а его доля). Если обременений нет, будет указано «не зарегистрировано».
Получить выписку из ЕГРН можно через электронные сервисы на сайте Росреестра, на портале госуслуг или на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». Также можно обратиться с запросом в МФЦ или воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра. С помощью сервиса можно получить информацию о номере регистрационной записи и дате регистрации обременения.
Обременение по ипотеке
Обременение накладывает запрет на регистрационные действия с недвижимостью — это означает, что владелец не сможет распоряжаться квартирой без согласия банка. Например, недвижимость нельзя будет продать, подарить или передать в залог повторно, пока банк не даст письменное разрешение. Однако право собственности на квартиру остается за заемщиком ипотеки.
Обременение официально регистрируется в Росреестре и снимается после полной выплаты ипотеки. Даже при просрочке платежей заемщик остается собственником залоговой квартиры, а банк будет решать вопросы по возврату кредита на взаимовыгодных условиях с клиентом.
В крайнем случае, если заемщик не может обслуживать ипотечный кредит, квартира может быть изъята в пользу банка через судебных приставов и только после судебного решения.
Если возникли сложности с выплатой ипотеки, необходимо как можно раньше обратиться в банк
Банк может предложить различные варианты урегулирования проблемы, выгодные обеим сторонам. Если предложенные методы не подойдут клиенту, банк будет вынужден начать процедуру взыскания долга.
Сколько времени занимает снятие обременения с квартиры?
Т-Банк подает запрос на снятие обременения на следующий день после погашения кредита. Росреестру требуется еще 3 рабочих дня для подготовки документов, в редких случаях этот срок может увеличиться до нескольких недель.
Что делать после снятия обременения по ипотеке?
Выделите доли квартиры детям, если использовали материнский капитал для погашения ипотеки. По закону это необходимо сделать в течение 6 месяцев после погашения кредита — статья 10 закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей.
Когда можно снять обременение с квартиры
Обременение сохраняется на квартире до полной выплаты ипотеки. Как только внесен последний платеж, банк обязан снять ограничения, даже если кредит был погашен досрочно.
Шаг первый
После внесения последнего платежа, убедитесь, что он поступил в банк. Эту информацию можно найти в мобильном приложении или в личном кабинете на сайте кредитора в разделе графика выплат. Также можно обратиться непосредственно в офис банка.
Если последний платеж был внесен досрочно, заранее напишите заявление и предупредите банк. В противном случае кредитор может не учесть внесенную сумму и продолжить начислять проценты до даты платежа.
Шаг второй
Закажите в банке справки, подтверждающие полное закрытие ипотеки. Это:
- справка о полном погашении кредита;
- выписка о состоянии кредитного счета с нулевым остатком.
Для снятия обременения с недвижимости потребуется закладная с отметкой о полном выполнении ипотечного обязательства. Обычно банк возвращает её в течение нескольких дней. Максимально допустимый срок — один календарный месяц, если иное не указано в кредитном договоре.
Что такое закладная
Закладная — это документ, подтверждающий, что после оформления ипотеки вы передали квартиру в залог банку. Для кредитора это является гарантией возврата средств.
Шаг третий
Подайте заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в МФЦ. Вам понадобятся:
- паспорт;
- закладная;
- договор ипотеки;
- свидетельство о праве собственности.
Снять регистрационную запись можно также на сайте «Госуслуги» (при наличии электронной подписи) и в личном кабинете на сайте Росреестра. Информация обновится в течение пяти дней.
Исключение составляет электронная закладная. В этом случае банк самостоятельно подает её в МФЦ и снимает обременение без вашего участия.
Почему могут отказать в снятии обременения
Наиболее распространенной причиной отказа Росреестра в снятии обременения с объекта залога является неполный комплект документов, поясняет ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру Инна Солдатенкова.
«Отказ также возможен, если банк не сделал отметку о полном исполнении обязательств, на основании чего погашается закладная, — объясняет эксперт. — Причины могут быть связаны с техническим сбоем в банке или, в случае ликвидации банка, отсутствием у банка-правопреемника информации о погашении ипотеки».
Что еще нужно сделать после погашения ипотеки
Если для погашения ипотеки использовался материнский капитал, в течение шести месяцев необходимо выделить доли в жилье всем членам семьи и уведомить об этом Росреестр.
Если ипотечный договор был оформлен после 1 сентября 2020 года, можно вернуть часть страховки. Это возможно, если вы оплатили страховку единовременно и досрочно погасили кредит.
Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой
| Название | Мин. ставка |
|---|
Ограничения на практике
Рассмотрим виды обременения недвижимости подробнее. В большинстве случаев собственник объекта продолжает им распоряжаться – то есть недвижимость «работает». Он может сдавать свой офис, магазин или склад в аренду или использовать их самостоятельно.
1. Если объект сдан в аренду, это не препятствует его продаже. Закон защищает добросовестных арендаторов: новый собственник здания или магазина автоматически становится арендодателем и не может расторгнуть договор аренды, если он не предусматривает досрочное расторжение. Это может стать серьезной проблемой при длительном сроке аренды.
3. При залоге и ипотеке обязательства перед банком требуют предварительного погашения, включая основной долг и начисленные проценты.
4. Арест является значительным обременением, которое накладывается судебными приставами по решению суда в интересах кредиторов. Часто судебные споры не связаны напрямую с объектом недвижимости – владелец может быть должником банка или других лиц, а арест применяется как мера обеспечения и накладывается на ликвидное имущество.
5. Запрет на регистрационные действия означает невозможность зарегистрировать сделку до снятия постановления. Как и в случае ареста, любые сделки с объектом (включая обмен и дарение) будут признаны недействительными. Это может привести к обвинениям владельца в мошенничестве.
6. Сервитут редко встречается в коммерческой недвижимости и чаще связан с условиями использования земельного участка, чем здания. Например, когда к жилому дому можно пройти только через территорию другого объекта.
Договор обременения недвижимости: как снять запрет
Все обременения снимаются после устранения их причин и фиксируются в Росреестре (в течение 3 дней, бесплатно). Если по каким-либо причинам Росреестр не может снять ограничение, собственник должен обратиться в суд.
Отмена ареста и запрета на регистрационные действия с объектом – прерогатива судебных приставов.
Продажа коммерческой недвижимости, находящейся в залоге у банка или в ипотеке, возможна после полного погашения кредита. В иных случаях реализация происходит с согласия банка – продавец погашает долг за счет средств покупателя. Обязательно составляется договор, подробно описывающий порядок и механизм такой оплаты.
Важно: если здание принадлежит нескольким собственникам, ограничения могут касаться только части имущества. При покупке здания целиком, необходимо проверить правоустанавливающие документы у каждого из собственников!
Важно: если здание принадлежит нескольким собственникам, ограничения могут касаться только части имущества. При покупке здания целиком, необходимо проверить правоустанавливающие документы у каждого из собственников!