Жалоба на управляющую компанию

Существует множество различных ситуаций, когда граждане имеют право обратиться с жалобой. Поскольку управляющая компания выбирается на общем собрании жильцов и заключает договор на выполнение определённых работ, отклонения от этих обязательств могут быть основанием для защиты законных прав жильцов.

Ниже приведены основные причины, которые чаще всего встречаются на практике:

• ненадлежащее оказание услуг, предусмотренных договором. К таким услугам обычно относятся: поддержание чистоты в доме, вывоз мусора, снабжение водой и теплом и т.п.;
• нанимание недобросовестного сотрудника. Это касается дворников, уборщиц, сторожей и т.д. Если они выполняют свои обязанности ненадлежащим образом, они должны быть привлечены к ответственности;
• бездействие управляющей организации. Это касается непринятия мер по устранению проблем. Например, если управляющая компания не устраняет выявленные недостатки.

Эти примеры являются примерным перечнем причин для подачи жалобы. Однако каждая ситуация, связанная с нарушением прав граждан, индивидуальна. Поэтому при выявлении нарушений со стороны управляющей компании жильцы многоквартирного дома могут обратиться с жалобой в соответствующие органы.

Претензия в управляющую компанию: за что, когда и как?

Холодные батареи, сугробы во дворе и темные подъезды – это все сфера ответственности управляющей компании. Хотя жильцы платят за эти услуги, ненадлежащее исполнение обязанностей со стороны УК стало распространённым явлением. Однако повышение правовой грамотности побудило многих неравнодушных жильцов многоэтажек добиваться выполнения обязанностей коммунальщиков. С чего же начать?

Можно сразу приступить к жалобам и судебным искам, но лучше сначала подать претензию в управляющую компанию. Этот документ представляет собой форму досудебного урегулирования коммунальных проблем и демонстрирует серьезность намерений жильцов. Если в УК работают ответственные люди, они отреагируют. В этой статье мы расскажем, как правильно составить претензию в управляющую компанию.

Основания для претензий

Основанием для направления претензии может стать любое разногласие. Так как отношения между домовладельцами и УК регулируются договором, такие разногласия можно считать разногласиями контрагентов. О чём идёт речь?

Это значит, что любая претензия должна основываться на фактах, событиях и обязательствах, оговоренных в договоре. Например, если вы недовольны мусором в подвале, но уборка подвальных помещений не входит в обязанности УК согласно договору, то такая претензия будет необоснованной.

Минимальный перечень работ и услуг, которые УК обязана выполнять, установлен Постановлением Правительства № 290 от 03.04.2013. Невыполнение любого из этих пунктов может стать основанием для подачи претензии.

• организация вывоза мусора;
• уборка подъездов и дворовых территорий, благоустройство дворов и игровых площадок, поддержание порядка, обустройство тротуаров и т.д.;
• установка и поддержание в исправном состоянии общедомового оборудования;
• оформление договоров с поставщиками ресурсов;
• подготовка отопительных и прочих инженерных систем к эксплуатации;
• вычисление оплаты для жильцов и другие задачи.

Рассмотрим некоторые причины подробнее.

Проблемы с отоплением

Одной из частых причин для жалоб являются проблемы с отоплением. Сюда относятся холодные батареи, наличие воздушных пробок, некачественная опрессовка системы и даже прорывы. Важно, чтобы причиной этих проблем были именно нарушения со стороны управляющей компании (УК). Иногда бывает, что проблемы в работе системы отопления вызваны самостоятельной заменой радиаторов или несанкционированной врезкой в систему самим жильцом. В таком случае жалоба может обернуться против вас – вашу квартиру проверят, обнаружат нарушения, и за последствия придется отвечать самостоятельно.

Если вы уверены, что ни вы, ни ваши соседи не являются нарушителями, пишите жалобу. Нарушением считается постоянная температура ниже 18˚С в жилых помещениях и ниже 20˚С в угловых комнатах (раздел VI Требований, утвержденных Постановлением Правительства № 354 от 06.05.2011).

Затопление квартиры, дома или подвала

Причиной для жалобы на управляющую компанию будет затопление квартиры, если УК виновна в этом. Это возможно только если прорвался стояк, за который отвечает УК, и она не обеспечила его надлежащее состояние. Например, если прорыв произошел из-за несанкционированной врезки соседей с верхнего этажа, виноваты будут они, а не УК. Мы уже рассказывали, в каких случаях затопление происходит по вине УК и что делать для возмещения ущерба.

Возмещение ущерба

УК может быть виновата в любом ущербе, причиненном вашему имуществу в квартире. Это могут быть случаи:

• затопление квартиры из-за проржавевшего стояка;
• задымление и порча мебели из-за забитой вентиляционной шахты;
• травмы, полученные под домом из-за падения сосульки, снега или на не очищенной от льда дорожке;
• падение старого дерева, разбившего окно, и другие случаи.

Любой ущерб нужно доказать, поэтому заранее запаситесь фото- и видеодоказательствами, результатами экспертиз, медицинскими справками и чеками. Если УК не захочет доводить дело до суда и ее вина очевидна, она возместит ущерб, так как знает, что после суда это будет значительно дороже.

Перерасчет

Если коммунальные службы начислили вам завышенную плату за услуги, можно направить претензию о перерасчете. Это очевидное нарушение, поэтому УК, вероятно, согласится исправить его без претензии – по телефонному звонку или личному визиту. Если перерасчет не произведен по первому требованию, направляйте претензию.

Другие причины

Жалобу можно написать по любому поводу, если ЖЭК нарушает свои обязательства и не предоставляет качественные коммунальные услуги. Например, если:

• не производится уборка придомовой территории и контейнерных площадок;
• не убираются тамбуры, холлы, подъезды, коридоры и лестничные площадки;
• не чистится ливневая канализация, не убираются газоны, не моются окна;
• не проводится техническое обслуживание и ремонт лифтов и другого оборудования;
• не проводится текущий ремонт здания, лестничных площадок, кровли и других элементов.

Нужно ли ссылаться на законы?

Ссылки на нормативные акты в претензии – это признак правовой грамотности. Их указание в документе рекомендуется, но не обязательно. В конце концов, законы должна знать сама УК, а не жильцы дома. Если вы не правы, УК должна объяснить вам, на каком основании она совершила то или иное действие или почему не обязана возмещать ущерб.

Что делать, если претензия была проигнорирована?

Стандартный срок рассмотрения жалобы управляющей компанией составляет от 10 до 30 дней. Он не регламентирован законом, поэтому УК может рассматривать обращение до месяца. Не стоит заранее волноваться, звонить и требовать ответ. Коммунальщики проведут проверку, выяснят, обоснованы ли ваши требования, и, если да, то выполнят их. Они знают, что игнорирование может обойтись гораздо дороже.

Прошел месяц, а ответа от управляющей компании нет, и требования не выполнены? Тогда пора принимать более решительные меры. Сначала подготовьте жалобу:

• в местную жилинспекцию, как орган жилищного надзора;
• в Роспотребнадзор, так как в отношениях с УК жильцы считаются потребителями услуг;
• в местную прокуратуру, как орган общего надзора за соблюдением законодательства.

Параллельно можно подать иск в суд. Это поможет не только заставить УК выполнять свои обязанности по договору, но и взыскать ущерб, неустойку, потребительский штраф и судебные расходы. Удачи!

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Как оформить письмо в УК

Каждая управляющая компания самостоятельно налаживает взаимодействие с жильцами — многие принимают обращения по телефону на специальную линию под запись. Однако часто необходимо подавать и письменные обращения.

• заявления, когда жильцу нужно попросить у управляющей компании что-либо, например, информацию или пересчет квитанции;
• претензии или жалобы, если жилец недоволен работой ЖК.

Если организация не справляется с обязанностями по управлению домом, то собственники могут обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру или суд за защитой своих прав на достойное обслуживание МКД. Но прежде чем обращаться в уполномоченные органы, следует направить письменную претензию, в которой указать, что компания не сделала или сделала неправильно.

Обязательной формы письма в УК не существует — гражданин пишет его так, как считает нужным. При этом полезно соблюдать следующую структуру:

• в начале обращения указать название управляющей компании, ФИО заявителя, его адрес;
• в тексте подробно изложить суть обращения — что произошло и чего заявитель добивается от организации. Здесь же при необходимости ссылаться на нормативные акты, регулирующие вопрос. В конце обращения указать, какие меры примет гражданин, если его требование не будет удовлетворено — например, если человек заявляет претензию на неисполнение обязанностей организацией, то в завершение написать, что в случае неисполнения требований он обратится в суд;
• завершить содержательную часть списка приложений. В качестве приложений могут быть использованы любые документы и материалы, подтверждающие позицию заявителя, включая фото и видео — эти материалы особенно полезны, если речь идет о неисправности какого-то элемента общедомового имущества;
• датировать и подписать обращение.

Это пример, как написать претензию в управляющую компанию — шаблон, который можно скачать и использовать:

Генеральному директору ______________________________

проживающего(ей) по адресу: ______________________________

В соответствии с Договором управления многоквартирным домом от ______________________________, ______________________________

Осуществляет управление и содержание общедомового имущества дома, расположенного по адресу: ______________________________. ___________________________________________________________________________________________________________________(опишите суть ситуации). В связи с этим прошу_________________________________________________________________________. Приложения: ______________________________; ______________________________; ______________________________. «___» _________20___ года ___________________/_______________________

Пример жалобы в управляющую компанию о неисправности мусоропровода:

Вам может понадобиться: что такое ГИС ЖКХ и как она функционирует

Полезные образцы и бланки для скачивания

Скачать образец заявления в ЖКХ о перерасчете коммунальных платежей

Скачать образец жалобы от жильцов дома на засоренный и неисправный мусоропровод

• Гольцова Полина

Подать заявление в управляющую компанию может как отдельный собственник, так и группа жильцов, если вопрос касается сразу нескольких людей. Коллективное обращение часто оказывается более действенным, так как его сложнее игнорировать, чем индивидуальное.

В ЖК РФ нет УК, а есть УО! Сроки ответов установлены в постановлениях правящей Партии и Правительства РФ № 491, 416, 354!

Гольцова Полина, подавать жалобы нужно через
ГИС ЖКХ!

Иван, жалоба — это официальное заявление с просьбой об устранении какой-либо несправедливости или неприятности. Жалоба подается тогда, когда человек сталкивается с проблемой и просит о помощи.

Купили квартиру в новостройке, застройщик передал дом в управление местной УК. За два года управляющая компания ничего не сделала для дома, только собирают деньги с жильцов. Направляли обращения генеральному директору УК от лица отдельных жильцов и коллективные письма, получали только формальные ответы. После неоднократных обращений в прокуратуру представители УК начали предпринимать какие-то действия. На последнем собрании жильцов предложили создать ТСЖ. Подскажите, сколько времени занимает процесс оформления ТСЖ и стоит ли выбирать такую форму управления?

Ксения, почему бы просто не сменить УК?

Самсон, город небольшой, на район одна УК, можно сказать монополисты. Другие компании территориально не могут нас взять, так нам ответили, а возможно не хотят связываться с нашей действующей УК.

Ксения, если другие не могут, то альтернативы нет, объединяйтесь тогда в ТСЖ.

Появился запах на кухне курением и едой. Не понятно, откуда он исходит. У соседей такие же жалобы. Что делать в таких случаях, куда обращаться?

Какие обязанности есть у УК?

Управляющая компания (УК) — организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники помещений платят ей за это. Основной документ, регулирующий деятельность УК, — Жилищный кодекс РФ.

Основные обязанности управляющей компании:

• управление многоквартирным домом (МКД) (например, ведение реестра собственников, начисление платежей на содержание и ремонт общего имущества и коммунальных услуг, оформление платежных документов и др.);
• надлежащее содержание и ремонт общего имущества МКД (УК ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, лестницы, чердаки и подвалы, следит за чистотой в подъездах и во дворе, обеспечивает готовность инженерных сетей). Минимальный перечень услуг определен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290;
• предоставление коммунальных услуг (Управляющая компания обязана обеспечивать их в необходимом объеме и надлежащего качества, заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями для приобретения коммунальных ресурсов, при прямых договорах — предоставлять ресурсоснабжающим организациям информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, контролировать качество коммунальных услуг, непрерывность их подачи и другие аспекты).

Кроме того, управляющая компания обязана реагировать на обращения жителей о качестве коммунальных услуг или нарушениях при расчете платы за них. Однако, это, к сожалению, не всегда выполняется. С 14 по 26 ноября 2023 года на платформе «Госуслуги. Общественное голосование» прошел опрос жителей Новосибирской области, организованный Госжилинспекцией региона, по поводу качества работы управляющих компаний. Выяснилось, что средняя оценка удовлетворенности услугами составила 2,85 балла по 10-балльной шкале.

Если вы уже пытались решить вопрос с управляющей компанией, но диспетчер не реагирует на сообщения, а претензии остаются без ответа — пишите жалобу на жилищную организацию.

Куда жаловаться?

Государственная жилищная инспекция. Проще всего отправить жалобу в электронном виде на сайте в разделе «Обращение», через «Госуслуги. Решаем вместе», через ГИС ЖКХ в разделе «Написать обращение». Жители Новосибирской области могут отправить обращение в виде СМС на номер телефона 8 (903) 937-77-58.

Роспотребнадзор. Ведомство рассматривает жалобы, связанные с нарушением прав потребителей. Сначала необходимо соблюсти претензионный порядок и попытаться решить вопрос с управляющей компанией. Если проблема не устранена или ответ не получен — смело обращайтесь в службу по защите прав потребителей. Это можно сделать онлайн на сайте ведомства или через «Госуслуги».

Прокуратура. Орган осуществляет надзор за исполнением законов и следит за тем, чтобы права граждан не нарушались. Обращение можно направить как на сайте ведомства, так и через «Госуслуги».

Суд. Если жалобы не дали результата или по вине управляющей компании вам причинен материальный ущерб, а жилищная организация не спешит его возмещать и не отвечает на претензии — пора идти в суд.

Как составить жалобу?

Утвержденной формы жалобы нет. Рекомендуется руководствоваться федеральным законом «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» и обязательно указать:

1. Наименование ведомства, в которое адресовано обращение, либо ФИО соответствующего должностного лица или его должность.
2. Ваши ФИО, адрес проживания и наименование управляющей компании, а также почтовый адрес или электронную почту для ответа. Форма и содержание искового заявления в суд определены Гражданским кодексом РФ.
3. Опишите, на что жалуетесь: лифт не работает длительное время, не производится уборка придомовой территории, из-за протечки в крыше вашу квартиру регулярно заливает. Укажите, что уже предприняли (звонили диспетчеру, направляли претензию в управляющую компанию) и что просите сделать. Например, провести проверку, обязать отремонтировать кровлю, возместить ущерб. Можно сослаться на законы и конкретные пункты договора между собственником и управляющей компанией, которые нарушены.
4. Дата и подпись.
5. Приложите к жалобе копии документов (например, претензию в управляющую компанию с отметкой о ее получении, акт предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, фото- или видеодоказательства нарушений и т.д.).

Что входит в обязанности управляющей компании

В обязанности управляющей компании входит: ремонт подъездов, обновление фасадов, фундаментов дома, содержание двора в порядке, подготовка дома к зиме, проверка состояния установленных общедомовых счетчиков. Полный перечень обязанностей прописан в постановлении Правительства от 03.04.2013 г. №290.

Куда жаловаться на управляющую компанию

В первую очередь, нужно написать жалобу на имя руководителя управляющей компании.

В жалобе следует подробно описать ситуацию и указать срок для устранения проблем.

Жалоба составляется в двух экземплярах: один остается в управляющей компании (УК), а на втором ставится штамп или печать УК и подпись лица, принявшего жалобу.

В течение 30 дней собственник квартиры должен получить ответ от УК.

Как правило, УК дают ответ, так как игнорирование жалобы может привести к административному штрафу.

Однако ответ может быть формальной отпиской.

Например, жилец пожаловался на плохую уборку в подъезде. В ответе УК указала, что уборка проводится по графику и надлежащим образом, а фактически ничего не меняется.

Тем не менее, на первом этапе собственники все равно должны обращаться к руководителю УК.

В случае судебных разбирательств суды рассматривают обращение граждан как досудебную претензию.

Следующим шагом будет обращение в контролирующие органы.

Деятельность УК регулируется Жилищным кодексом (ЖК) и нормативными актами. Контроль за УК осуществляют:

• Прокуратура;
• Государственная жилищная инспекция (ГЖИ);
• Роспотребнадзор.

Если жильцы недовольны многократным повышением тарифов за услуги ЖКХ, следует обратиться в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) для проверки обоснованности тарифов, установленных УК.

Не страшно, если собственник по незнанию направит жалобу не в тот орган. Каждая контролирующая инстанция рассматривает свои вопросы.

Например, по вопросам некачественного оказания услуг следует обращаться в ГЖИ. Однако если жилец направит жалобу в прокуратуру, она будет перенаправлена в ГЖИ в рамках межведомственного взаимодействия, о чем прокуратура сообщит составителю жалобы.

Что должно быть указано в жалобе

Независимо от того, в какой контролирующий орган подается жалоба, она должна содержать:

• Название контролирующего органа;
• Название обслуживающей УК.

Данные УК лучше взять из квитанции на оплату услуг ЖКХ.

• Сведения о собственнике квартиры, который подает жалобу.

Здесь следует указать все возможные контакты заявителя, чтобы контролирующий орган мог связаться с ним при необходимости.

Это самая важная часть жалобы. Все претензии и факты некачественного оказания услуг нужно описать подробно.

Например, не убран мусор после ремонта фасада в подъезде дома. В такой ситуации нужно указать на негативные последствия бездействия УК. В тексте жалобы следует привести ссылку на закон, который был нарушен, например, ст. 161 ЖК и правила технической эксплуатации жилфонда, утвержденные постановлением Госстроя от 27.09.2003 г. № 170.

К жалобе нужно приложить копию претензии с отметкой УК о принятии. Также необходимо приложить документы, подтверждающие претензию.

Например, фотографии неубранного строительного мусора в подъезде или отсутствие батареи. Лучше всего подавать коллективную жалобу от жильцов дома. Если речь идет о некачественном оказании услуг, нарушаются права всех собственников многоквартирного дома (МКД). В этом случае в жалобе нужно привести сведения о всех жильцах дома и собрать их подписи.

Как сократить расходы на юристов

Юридические консультации, налоговые споры, взыскание долгов, досудебное урегулирование споров, абонентское юридическое обслуживание.

Как подать жалобу на УК

Жалобу можно подать, посетив контролирующий орган лично или отправив заказное письмо по почте. Однако, наиболее удобный способ — это сделать это в электронном виде. Например, на сайте ФАС имеется раздел «Обратиться в ФАС». При отправке жалобы на электронный адрес delo@fas.gov.ru заявитель получит на свою электронную почту уведомление с присвоенным регистрационным номером жалобы. Также можно направить обращение в ФАС через портал госуслуг, выбрав соответствующую услугу территориального подразделения ФАС. Через сайт госуслуг можно также подать жалобу в ГЖИ и Роспотребнадзор. Жалобу в прокуратуру тоже можно подать электронно.

Если жалоба не дала результата, заявитель может обратиться в суд с исковым заявлением.

В суд можно обратиться сразу или параллельно, не дожидаясь ответа от контролирующих органов, особенно если действия УК нанесли ущерб собственникам МКД. Получить квалифицированную юридическую помощь по вопросам, связанным с некачественным оказанием услуг УК, а также подать жалобу на действия или бездействие УК можно, обратившись к юристам компании «РосКо».